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不要想了该来的房地产税最多或许会迟来而已

发布时间:2021-01-21 22:53:50 阅读: 来源:颇尔滤芯厂家

摘要: “营改增”之后,地方政府唯一的主体税种“营业税”没了。要不要完善地方税体系?当然要。怎么完善?有分歧。有人认为通过调整共享税的分享比例,满足地方政府的“财力”需要即可。

“营改增”之后,地方政府唯一的主体税种“营业税”没了。要不要完善地方税体系?当然要。怎么完善?有分歧。有人认为通过调整共享税的分享比例,满足地方政府的“财力”需要即可。实事求是地说,对一个地区而言,因为信息不对称,地方一般比中央更清楚怎么把财政的钱花的更好,更有效率。开征房地产税,在初期因收入不会太多,对地方税体系的象征意义大于实际意义,但随着各方面条件的改变,在长期内可以将房地产税培养成地方税的主体税种。

那为什么要开征房地产税?最重要的理由有三点。

第一,房地产税是居民向地方政府购买公共服务的价格。

这么说有点儿晦涩,接下来说人话。近十几年,房价飞速上涨,十几万一平的房价在一线城市已不罕见。房价为什么会这么高?一个重要原因是货币超发,就是人民币印多了。多印出来的人民币大量涌入房地产市场,一方面推高房价,另一方面促使房地产业成为中国经济的“支柱”,反过来裹挟老百姓,“绑架”政府。这事儿大家都已经认识到了,但大家好像忽视了另一个同样重要且显而易见的事实——钱印多了会导致房价普遍上涨,但不会导致不同城市的房价有天壤之别。比如,一线城市均价四五万,而四线小县城只有三四千;同样是上海,静安区房价可以十几万,金山区就只有两三万。这种房价的差异不是多印了多少人民币就可以解释的。

那房价为啥会涨?房子本身因为折旧,只会贬值,不会增值;房子底下的土地也不会自己升值。房价之所以会涨,是因为房子所处的位置在升值,这种位置的升值来源于公共服务的改善。而公共服务的改善则源于地方政府的努力。地方政府要改善公共服务,需要有钱,这个钱就是房地产税。

所以,开征房地产税最重要的理由在于纠正过去错乱的房价、政府和居民的关系,让价归价,税归税,地方政府用稳定的房地产税为居民提供公共服务,而居民则有权利要求和监督政府合理地使用自己上交的税收,为自己办实事儿、办好事儿。

第二,缩小贫富差距。

首先声明,缩小贫富差距不可能只靠税收,税收不可能解决所有问题,不要有“税收帝国主义”倾向,同时也不能因为税收解决不了所有问题而否定其作用。

当前中国贫富差距,包括世界各国贫富差距,都呈现一个非常明显的特征:贫富差距主要来源于财产差距,而非收入差距。过去大家都没多少房产的时候,富人和穷人的差别就是收入高低,而现在的主要差别则在于拥有多少房子。在一线城市,很多白领穷其一生可能都买不起一套房,而“房叔”、“房姐”、“房祖宗”们坐拥几十套、上百套房产,不需要工作,每月光收租金就累得够呛。

当中低收入者奋斗一辈子都换不来一个安身之所,只能证明这个社会病了。而当底层民众无法安居,其实就蕴藏着极大的社会风险。缩小贫富差距,绝不仅仅是个经济问题。

而当收入差距让位于财产差距,将来要只靠个人所得税来缩小贫富差距,个人所得税只能委屈地说,“臣妾做不到啊!”要缩小财产差距,房地产税当仁不让。拥有房产越多,缴税越多,符合谁有钱谁就多缴税的“量能负担”的原则。增加房地产的持有成本,让拥有大量房产的富人为占有较多的社会资源“买单”,既是逻辑上的必然,也能倒逼富人主动减少持有的房产。而筹集的房地产税的一部分可以用于建设保障房,为低收入者提供居所,有效缩小贫富差距。

第三,房地产税是现代税制改革的关键和突破口。

这有两层意思。一是房地产税本身不是一个税种的改革,而是包括与房地产相关的各税种和土地出让金的系统改革。与房地产直接相关的税种包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税,开征房地产税不是在这些税种的基础上直接新增税种,而是对原有的这些税种进行整合,改变过去房地产业“轻持有、重交易”的税收结构,增加持有成本,降低交易成本。房地产业的整体税负在改革初期不会明显上升,甚至会有所下降,但重要的是,税负结构会发生明显变化,税负从有刚性需求的购房者(往往是中低收入者)向有大量房产的富人转移。也就是说,中低收入者买房的税会少一点儿,富人交的税会更多一点儿。

二是作为税制改革的突破口,开征房地产税要带动一系列税制改革,建设现代税收制度。从中央要求“提高直接税比重”和“降低宏观税负”来看,开征房地产税一定会提高直接税比重,为降低宏观税负,则必然要降低增值税等间接税的税负。同时,由于财政支出的刚性,政府要花的钱摆在那儿,必须要筹集差不多的收入才行,减税只能是结构性的。开征房地产税也是为降低增值税等间接税税负提供了空间。房地产税的开征及一系列其他税种的税制改革,将提升直接税,优化间接税,走向现代税制。

二、开征房地产税会有什么效果?

1.房价可能会降

基本的逻辑是,房地产税的开征势必会大幅增加房产拥有者的持有成本,当拥有大量房子的人觉得“不堪重负”,就会抛售房产,(即便房价涨幅高于税收,很多人也会因负担税收的痛苦感而卖房子),房子供应量大幅增加,房价就可能下降。

但房价不会大幅度下降,或者更准确地说,房价不会因为房地产税而大幅度下降。因为超发的货币沉淀在房地产里,不管从经济发展的角度,还是从政府政策的导向来说,短期内我们都承受不起房价的大跌,尤其一线城市。但我们也注意到,现在三四线城市,房产市场比较低迷,尤其是小县城,因为人口流出,过量的房子难以消化。一线城市的房价要大幅下降,只有两种可能,一是全国人口大规模下降,这显然不可能,二孩政策也都出来了;二是一线城市人口大量流出,这也很难,一线城市优质的公共服务和更多的发展机会吸引了太多的年轻人不断涌入。

所以,在未来一段时期内,因房地产税,房价可能下降,但一定不会大幅下降,至少一线和二线大城市不会大跌。

2.税负结构会发生变化

开征房地产税及后续一系列税制改革会改变当前的税负结构。主要有三个转变。第一,税负从主要来源于流转环节转向持有和所得环节,更好地体现“量能负担”原则。第二,税负从主要来源于企业转向个人。虽然在理论上,只有人能承担税收,企业的税负最终会转嫁给个人,但不可否认,企业作为直接的纳税人,在我国现在的税制下承担了90%左右的税负。由此导致企业税负过重,尤其在经济增速下滑时期更是举步维艰。税负从企业转向个人,可以更好地解放企业,促进经济发展。第三,税负从主要来源于穷人转向富人。因为增值税等与居民消费密切相关的间接税占主体,穷人承担的税收占收入的比重远高于富人,房地产税等持有环节税收的增多,会使收入更多和财产更多的富人承担更多的税负,而这才是一个更合理的税负结构。

3.财产税体系会不断完善

某种程度上讲,我国现在的财产税是缺位的,缺少真正意义上的财产税,这显然是一个现代税制的严重缺陷。开征房地产税会拉开完善财产税体系的大幕。

4.纳税人意识会逐步形成

房地产税的开征和完善会在居民和政府间形成更为明确的权利、义务关系,培养纳税人意识。让居民知道自己是一个纳税人,并且知道自己有权关心和监督政府如何使用自己的税收,为自己提供相应的公共服务。这对于未来纳税人社会的构建,具有极其重要的意义。

三、开征房地产税到底难在哪儿?

虽然我支持开征房地产税,但必须得说,这事儿确实急不得。顶层设计没做好,现实困难没解决之前,仓促开征,可能会适得其反。所以,房地产税不能缺席,但可能“迟到”。这种“迟到”,既可能是审时度势主动推迟开征时间,也可能是迫于现实困难不得不从长计议。那开征房地产税到底难在哪儿呢?主要有三个方面。

1.理论与制度设计的困难

最常见的问题是,土地公有制凭什么征房地产税?首先,公有制土地不能征房地产税是个误会,国外也有公有制土地,依然可以征房产税,比如英国。其次,房地产税作为公共服务的价格,与土地所有权的性质没有关系,并不冲突。真正的难点在于土地出让金,上文已经说到,房地产税和土地出让金虽然理论上不矛盾,但现实中很难并行。在当前许多地方政府严重依赖“土地财政”的情况下,土地出让金不可能一下子取消,房地产税很可能不得不跟土地出让金并行一段时间,如何在制度设计上解决这个困难,考验政策制定者的智慧。

2.房产信息的困难

在房地产登记尚未完成,房产信息系统尚未建立的情况下,征收房地产税意味着极大的征管成本。征管成本之大,甚至大过税收收入本身。2011年重庆房产税试点在这方面有生动的体会。也因此导致很多地税局在面对房地产税开征这一问题时,反应并不积极,虽然有收入增加,但付出的成本太大。当然,只要下定决心做好房地产登记,完善信息系统,这一困难是可以克服的。

3.观念冲突与利益之争

相对于前两种困难,第三种可能才是最难的。开征房地产税几乎遭到了来自社会各阶层的质疑或反对。从政府层面讲,地方政府不积极,因为真正的房地产税开征,意味着土地出让金一定会受到重大影响,未来的财政收入如何保障,大家都看不清楚,对未来这种不确定性有所抵触,可以理解。

观念和利益的障碍很可能使制度扭曲变形。举个例子。曾有一位可以影响政策制定的专家表示,开征房产税可以,但必须是上海模式。上海模式是“增量房”,意思是“既往不咎”,过去买的房子都别管了,谁要新买房,就征谁。我一听这不对啊,这就是弄我啊,我没买房啊!我可是共产主义和社会主义的接班人啊,虽然组织上从来没通知我啥时候接班,但我也时刻准备着。这样对待我们年轻人合适么?还没吃饭呢,就让买单了。

四、房地产税制度设计的基本原则有哪些?

1.设定免征额

免征额不是国际惯例,但考虑到我国国情,必须设定。要尊重和保障居民的基本居住权,尤其是在居民购房已经缴纳了大量土地租金的背景下。关于免征额的方式,常见的有两种:一是按套数,比如首套房免征,从第二套起征房地产税;二是按面积,比如人均60平米免征,对超出部分征税,这样三口之家房子不超过180平,就不需要缴纳房地产税。两种方法都是为了保障居民拥有一套自住房免于课税的基本权利,但互有优劣。按套数免征,有可能导致为了避税而出现“假离婚”;按面积免征,似乎有伤害“单身狗”之嫌,本来一个人就不容易,现在房子也不准住大了,更严重的诟病在于三口之家失去一位家人时,本来不需缴房地产税,突然面临丧亲之痛,又加上税负之痛,似乎不人道。

但不管采用哪种方式,都是技术层面的探讨,设定免征额的原则是明确的。

2.低税率、宽税基

房地产税应以低税率、宽税基起步。国际上主流的税率大概在1.5%,我们可定在1%以下,不要大幅增加居民的税负,也可以在过程中逐步培养纳税人的意识。当然,对于房产数量巨大的,可以通过累进税率来增强调节功能。宽税基的意思是对居民房产普遍征收,在农村房产未做好准备时,可先在城市房产中普遍推开,设定免征额,但不能局限于上海的“增量房”和重庆的“豪宅”,否则将与房地产税的初衷背道而驰。

3.计税依据为评估价

为体现房地产税的本质,即居民购买公共服务的价格,应该以房产的市场价值为基础,通过独立的房产评估机构出具评估价,以评估价作为计税依据。

五、房地产税啥时候开征?

坦率说,这问题回答不了,因为咱说了不算。

中央说最早在2017年完成房地产税立法,现在来看,比较困难。即便如期完成立法,立法之后要向社会征求意见,征求意见后要通过立法,这一过程很可能还会多次反复、纠结。真正通过立法后,还要向社会宣传,给居民一个适应期,然后才能开征。整个过程走完,我个人觉得至少得5年。所以,在2020年前,应该不会真正开征房地产税。

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